民生東路都更案，地主最常問的問題

流傳的說法：沒有信託契約就要地主交出土地，建商企圖侵占地主土地。

合建契約與金融機構的信託契約，本來就是不同階段、不同目的的文件，不能混為一談。

在一般都市更新融資實務中，銀行通常要等到都更案的審議進入較成熟階段，例如經都市更新審議大會審議通過後，才會進一步確認融資條件、貸款額度及信託安排；實際介入時點仍須視個案及銀行授信政策而定。信託機構通常由融資銀行指定、協調，或由具信託業務資格的銀行自行承作；信託契約也通常採用金融機構既有的標準契約架構，再依個案條件調整。

本案目前正處於都市更新送件準備階段，最終承貸銀行尚未確定，因此現階段無法提出由該銀行確認的正式信託契約。這是都市更新融資與信託作業的基本常識。

不能因為現階段尚未完成銀行信託契約，就宣稱建商準備侵占地主土地。

合建契約 第八條第一款

契約已明定信託的辦理時點與內容：

• 都市更新事業計畫及權利變換計畫送件後，並於確認承辦金融機構後，才依約辦理信託。
• 信託契約必須由地主共同參與簽署。
• 信託財產包含地主土地及建商資金。
• 必須設置信託專戶，約定專款專用。
• 信託契約必須包含未完工程續建機制。
• 信託相關費用全部由建商負擔。

契約甚至明定：若信託契約未將地主列為立約當事人，即視為建商違約。

明明規定地主必須親自參與簽署信託契約，不會是地主毫無知情權的「信託黑箱」。

流傳的說法：代刻印章就是空白授權，建商可以任意處分土地。

契約所附 代刻印章授權書

授權書對印章用途有明文限制：

• 印章僅能用於都市更新及建築相關行政作業。
• 授權範圍包括建照申請、變更設計、建物登記、土地合併分割等。
• 明確排除土地產權移轉相關手續。
• 用印前必須通知地主。
• 超越授權範圍並損害地主權益者，建商須負損害賠償及相關法律責任。

都市更新涉及大量行政申請與建築文件，如果每次行政作業都要求所有地主重新集合辦理，將造成不必要的延誤。因此，有限範圍的代刻印章授權是為了提升行政效率，並不是將地主財產任由建商處分。

本公司也願意進一步將印章保管、用印通知及使用紀錄制度透明化，以消除地主疑慮。

流傳的說法：一戶退約，其他 67 戶每戶都要賠 50 萬元。

合建契約 第十一條第三款

該款針對的是個別地主違反契約義務，致使都市更新無法順利進行或阻礙施工、交屋，而且經過書面通知限期改善仍未改善的情況。違約責任必須具備相應的契約條件，並非只要有人表示不同意、提出疑問或依法行使權利，就必須支付違約金。

尤其必須強調：契約並沒有規定一位地主違約，其他守約地主也必須共同支付 50 萬元。條款規範的是違約地主對建商及其他地主可能產生的賠償責任，並非由其他地主共同承擔違約地主的責任。

將這項規定解釋成「一戶退約，其餘 67 戶每戶各賠 50 萬元」，完全顛倒了責任歸屬，也掩蓋了條款原本保障守約地主的目的。

至於個別違約案件是否成立、違約金如何計算及是否應予酌減，仍應依契約、具體事實及相關法律判斷，並非建商可以單方面任意認定。

流傳的說法：建商可以拿地主土地任意抵押貸款。

合建契約 第十四條第八款

契約明定：除地主原有房地貸款因信託轉貸而轉設定外，建商不得再以地主土地辦理融資貸款或設定抵押。

唯一例外，是取得該名地主另行出具的書面同意。這裡的甲方，指的是涉及該筆土地權利的個別地主，並不是由其他地主代替他同意。

因此，品嘉、聖得福不能僅憑合建契約，就擅自拿地主土地辦理抵押貸款。任何涉及地主土地設定的例外安排，都必須取得相關地主的明確書面同意。

流傳的說法：建商資金不足，可能成為爛尾樓。

對尚未發生的事情作出危言聳聽的推論，不能當成既定事實。都市更新需要龐大資金、專業管理及長期執行能力，任何負責任的建商都必須審慎處理資金籌措與工程風險。

品嘉、聖得福鄭重聲明：在取得銀行貸款、確認改建所需資金已備齊之前，絕不拆除地主現有房屋，也不會貿然開工。換言之，不會在資金尚未落實的情況下，要求地主搬離原有住所。

第十四條第七款第八條合作備忘錄

• 第十四條第七款：若因建商財務因素或工程嚴重落後，有無法繼續興建之虞時，得由地主及建築經理公司共同選任合格營造廠商，承擔後續工程。
• 第八條：要求信託契約納入未完工程續建機制。
• 品嘉建設與聖得福並已另行出具合作備忘錄，表明共同參與本案並承擔完工責任。

任何大型建築工程都不可能宣稱毫無風險；負責任的作法，是事前落實融資、信託、資金控管及續建安排，而不是用未經證實的惡意猜測製造恐慌。

流傳的說法：基地太大，建商沒有能力完成。

本案改建基地約 823 坪，並不是外界所渲染的超大型都市更新基地。品嘉、聖得福目前參與整合及規劃的都市更新案件，已有非常多件基地規模大於本案，甚至是數倍之多。

基地大小固然影響規劃及資金需求，但真正決定都市更新能否成功的因素，是整合進度、財務安排、建築規劃、審議程序及工程執行能力。單純以基地面積推論建商必然無法完成工程，欠缺充分依據。

我們願意接受地主對資金與履約能力的合理檢驗。

流傳的說法：地主簽約後就喪失所有保障。

契約中有保障地主的具體約定，例如：

本公司合建契約係由專業律師草擬，並曾經多位律師，包括地主自行委託的律師審閱，契約對雙方權利義務均有具體規範。我們不認為契約完全沒有改善空間，也願意就合理疑慮進行說明與協商。